Dodjela stana u novu zgradu - što je to? Pro i kontra za stjecanje novih stambenih zgrada po ugovoru o dodjeli

Jedna od najpopularnijih metoda ulaganjana tržištu nekretnina - dodjeljivanje stana u novoj zgradi. To nije svima razumljivo, a često početnik jednostavno ne želi nered s njom. Prema statistikama, gotovo je petina svih kuća u izgradnji prodana po ovoj shemi. Koje su glavne prednosti i nedostaci tih transakcija? Koji je rizik kupca?

Dodjela stana u novu zgradu: što je to?

Prijenos je sporazum o prijenosu prava nastjecanje nekretnina trećoj strani. Transakcija je moguća do državne komisije, kada naslovni dokumenti za prostorije u stambenoj zgradi još ne postoje. Investitor koji je kupio stanove u novoj kući od građevinske tvrtke, svoje pravo vlasništva prenosi na drugu osobu uz naknadu. Obično investitor prima od transakcije 10 do 90% dobiti od novca uloženog u novu zgradu. Novi sudionik u zajedničkoj izgradnji također prenosi obveze i prava razvojnom programeru.

Dodjeljivanje vlasništva nad stanom u novoj zgradi može se provesti na dva načina:

• Prema ugovoru DM (prodavatelj otplaćuje dug razvojnom programeru i kupcima, transakcija se može provesti nekoliko puta s jednim vlasništvom);
• Prema preliminarnom sporazumu (ne podliježe obveznoj registraciji države, utvrđuje pravo prodavatelja i kupca za obavljanje transakcije u budućnosti).

Plaćanje sredstava je sporazum stranaka.

Kako prodati stan u novoj zgradi prema zadatku: faze

Sporazum o dodjeli je četiri faze:

1. Dokumentacija graditelja je provjerena:

• čarter tvrtke;
• konstitutivni ugovor;
• potvrde o registraciji i registraciji države pri Saveznoj poreznoj upravi;
• dopuštenja za gradnju;
• deklaracija projekta;
• dokumenti koji potvrđuju financiranje.

2. Prodavatelj izvješćuje o namjeri da proda imovinu developeru, nakon čega mora pribaviti suglasnost od njega u pisanom obliku, kao i dokumente koji potvrđuju nedostatak novčanih obveza tvrtki. Također je potrebno pribaviti javnobilježnički pristanak supružnika za prodaju nekretnina, odobrenje kreditne institucije (ako je stanovanje kupljeno pod hipotekom), izvatka iz registra za stambeni prostor. Kupac treba dobiti javnobilježnički pristanak supružnika i uzeti hipoteku i dogovor o pružanju stambenog kredita (s hipotekom) u banci.

3. Sam ugovor o cesiji sastavljen je. Možete ga izraditi od developera, ureda za nekretnine ili odvjetnika.

4. Postoji registracija države ugovora o dodjeli u pododjeljku Rosreestr.

Je li moguće prenijeti hipoteku

Sadašnje rusko zakonodavstvo kaže:da je moguće dodjeljivanje i hipoteka stana u novoj zgradi. Da bi to učinio, prodavatelj mora dobiti pismenu suglasnost kreditne institucije, budući da svoje novčane obveze prenosi na kupca u cijelosti. Dakle, kupac se obvezuje ispuniti sve uvjete ugovora o kreditu. U ovoj fazi potrebno je pažljivo proučiti ugovor o stambenom kreditu, budući da banka ima pravo izmjene na vlastitu odgovornost.

poreza

Prema poreznom zakonu, poslijebilo je dodjele stana u novoj zgradi, porez od 13% mora platiti prodavatelj. Odbitak se vrši od iznosa dobiti - razlike između novčanih sredstava i početnih troškova stanovanja. Da bi to učinio, prodavatelj dostavlja poreznom inspektoru deklaraciju u obliku 3NDFL.

Na primjer, ako se stan kupuje za 1.000.000, a prodaje se na temelju ugovora o dodjeli za 2.000.000, iznos porezne olakšice bit će 130.000.

Ako kupac želi dobiti porezni odbitak za kupnju nekretnine, mora zatražiti od prodavatelja potvrdu o plaćanju poreza.

Stvarčice

I prodavatelj i kupac dobivaju pogodnosti nakon što je dodjeljivanje stana u novoj zgradi formalizirano. Kakva je to korist?

Prodavatelj dobiva dobit od prodaje. Istodobno, njezina veličina može biti nekoliko puta veća od izvorno zatvorenog iznosa.

Prednosti za kupca:

• Niska cijena u usporedbi s gotovim kućištem.
• Mogućnost individualnog planiranja.
• Stječe se legalno čist stan.

kontra

Unatoč činjenici da je dodjeljivanje prava na stanu novoj zgradi - jednoj od najpopularnijih transakcija na tržištu nekretnina, i dalje ostaje rizično poduzeće. Među glavnim rizicima su:

• Stečaj građevinske tvrtke.
• Otkazivanje ugovora o cesiji.
• Dvostruka prodaja.
• Prodavatelj ne obavijesti razvojnog inženjera zadatka.

Sada analizirati ove točke detaljnije.

Stečaj građevinske tvrtke

U razdoblju od trenutkadržavnu registraciju DDU-a i prije potpisivanja akta o prijenosu kuće u rad, dioničar ima pravo prenijeti svoja prava na nekretnine. Glavni razlog dodjele je kršenje standarda kvalitete od strane razvojnog programera i ponovljeni prijenos datuma gradnje. U pravilu, takve okolnosti nastaju zbog stečaja programera.

Nakon početnog transfera dioničarapravo na stanovanje u novoj zgradi, odgovornost za novog sudionika DDU-a snosi isključivo razvojni programer. Ako programer krši DDU i ne ispuni nametnute obveze, prestanak ugovora o dodjeli je nemoguć. Novi nositelj kamata suočava se s parnicama već izravno s programerom.

Izvorni građevinski sudionik može nositiodgovornost za radnje razvojnog programera prema ugovoru, samo kada preuzme jamstvo. Transakcije s jamčevinom vrlo su rijetke.

Otkazivanje ugovora o cesiji

Zadatak pri kupnji stana u novoj zgradi nijetrebaju biti u suprotnosti s normama postojećeg zakonodavstva i ugovorom o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Sporazum o cesiji može se priznati kao beznačajan u sljedećim situacijama:

• Izvorni dioničar nije ispunio novčane obveze razvojnom programeru i banci.
• Nije bilo pisane suglasnosti građevinske tvrtke.
• Pisano odobrenje banke nije dobiveno ako je stanovanje kupljeno uz korištenje kreditnih sredstava.

Ako imate najmanje jedan od gore navedenihugovor o cesiji nije valjan. Prema članku 390. Građanskog zakona, odgovornost za sklapanje nevaljanog ugovora potpada isključivo na početni sudionik DDU-a. Dužan je u cijelosti platiti novac koji mu je prenesen, kao i platiti kamate i nadoknaditi gubitke koje su prouzročili plijenovi suvlasnika.

Dvostruka prodaja

U 2011. godini usvojena je rezolucija prema kojojna koji su svi DDU-ovi podložni obveznoj registraciji države. Nažalost, rusko zakonodavstvo na području zajedničke izgradnje daleko je od savršenog. Konkretno, rizik od dvostrukog prodaje za dodjelu stanova u kućama u izgradnji nije isključena.

U praksi često postoje slučajevi kadabeskrupulozni prodavači su istodobno sklopili ugovor o dodjeli s više kupaca. To je zbog činjenice da su sklopljeni preliminarni ugovori o prodaji, čije upis u Rosreestr nije preduvjet. Pravo vlasništva priznaje na sudu posjednik koji je prvi sklopio ugovor s prodavateljem. Prijenos novca prodavatelju slijedi tek nakon registracije države DDU.

Prodavatelj nije obavijestio razvojnog programera

Prodavač treba primati od razvojnog programerapisani pristanak za prodaju stana. Inače će novi dioničar imati gubitke povezane s ovim rizikom, uključujući i nedostatak mogućnosti prikupljanja gubitaka od programera do otkazivanja DDU-a.

Na primjer, ako novi dioničar na sudu želi oporaviti od građevinske tvrtke kaznu za odgodu stavljanja predmeta u rad, on će biti odbijen.

Opoziv ugovora u sudskom postupku

Odlukom suda, pojedinaca i pravnih osobamože biti proglašen nesolventnim, ili stečaj. U ovom slučaju, sve transakcije vezane uz izdavanje i kupnju nekretnina priznaju se kao beznačajne u dva slučaja:

• Kada ugovor o prodaji označava namjerno nenametljivu cijenu.
• Sporazum je sklopljen manje od 12 mjeseci prije početka stečajnog postupka.

U sudskoj praksi, slučajevi u kojima jedan iIsti se prostor prodao nekoliko puta u okviru ugovora o cesiji. Nakon toga, nova graditeljska sudionica plaća kupljenu nekretninu. Početni dioničar pokreće stečajni postupak, a transakcija je proglašena nevažećom. Dakle, novi dioničar ostaje ne samo bez dragocjenog stambenog prostora, već i bez novca potrošenog na stan.

Pojedinačni centar za prijenos

U St. Petersburgu i Lenjingradskoj regijipostoji specijalizirana agencija - Centar za jedinstveno transfer. Apartmani u novoj zgradi privlačniji su potencijalnim kupcima nego sekundarnim stambenim objektima. Dodatno, zadatak je prilično složen i dugotrajan proces koji zahtijeva jasno poznavanje zakonodavnih normi.

Stručnjaci Centra imaju veliko iskustvo u poslovima s ugovorima o cesiji. Također, agencija ima svoju bazu dokazane nekretnine, što praktički jamči pravnu čistoću transakcija.

Jedna od najrizičnijih, ali najprihvatljivijih vrstastjecanje nekretnine - dodjeljivanje stana u novoj zgradi. Kakav je to posao? Prijenos znači prijenos prava na upis vlasništva od dioničara na treću stranu. Ova vrsta transakcija ima neporecive prednosti, ali i mnoge značajne nedostatke. Da biste izbjegli probleme s nekretninama u budućnosti, trebate povjeriti transakcijsku podršku kvalificiranim odvjetnicima. U Rusiji postoji samo jedna specijalizirana agencija koja se bavi tim pitanjima - Ujedinjeni centar za dodjelu.